6月6日，中國經(jīng)濟時報發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》文章指出，一些一線、新一線城市采取“一區(qū)一策”優(yōu)化限購等樓市限制性政策，促使非核心區(qū)去庫存的同時，又不影響核心區(qū)域穩(wěn)定房價，此舉值得更多城市借鑒。
此外，6月7日，經(jīng)濟日報也發(fā)表文章《房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心》，算是對近期的一些聲音做了回應(yīng)。文章表示，對促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的各項政策持續(xù)產(chǎn)生效果，應(yīng)有一點耐心。總體上不一定有那么糟糕。對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復(fù)蘇，仍應(yīng)充滿信心。對于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，還需多些耐心。
與此同時，不少專家也有發(fā)聲呼吁。
(相關(guān)資料圖)
6月6日，中國經(jīng)濟時報發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》文章稱，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一些一線、新一線城市采取“一區(qū)一策”優(yōu)化限購等樓市限制性政策，促使非核心區(qū)去庫存的同時，又不影響核心區(qū)域穩(wěn)定房價，此舉值得更多城市借鑒。未來，一線城市或?qū)⒏鶕?jù)房地產(chǎn)交易市場的變化來逐漸調(diào)整限購等政策，對于一些住宅市場比較冷、購買力較弱的區(qū)域，可能會先放開限購等政策。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受宅男財經(jīng)采訪時表示，這篇文章有可能只是一篇評論性文章，但值得注意的是，歷史上還未有過如此大尺度的文章，說明當(dāng)前市場預(yù)期很明顯，購房者希望一線城市限購政策能夠得以放松，而一線城市房地產(chǎn)市場壓力仍然較大。
嚴(yán)躍進指出，如果未來一線城市限購政策能夠放松，將對樓市復(fù)蘇形成有力支撐，這篇文章有一定的民心支持，也代表了普通購房者的訴求，將對后續(xù)房地產(chǎn)市場的政策制定產(chǎn)生積極影響。
經(jīng)濟日報：房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心
6月7日，經(jīng)濟日報文章指出，對促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的各項政策持續(xù)產(chǎn)生效果，應(yīng)有一點耐心。我們對住房的需求從過去“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，市場也逐步進入平穩(wěn)發(fā)展的階段。當(dāng)前，應(yīng)繼續(xù)千方百計推進保交樓，如期、保證質(zhì)量地完成房屋交付有助于恢復(fù)各方對房地產(chǎn)市場的信心。應(yīng)進一步挖掘支持政策調(diào)整優(yōu)化空間，助力市場企穩(wěn)回升。大力支持購買首套房，合理支持購買二套房。應(yīng)將視線回歸到房子本身，提供更優(yōu)質(zhì)、更契合市場需求的好房子將有助于促進住房消費。其中，文章指出，對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復(fù)蘇，仍應(yīng)充滿信心。1月份至4月份全國住宅銷售面積增長2.7%，住宅銷售額增長11.8%，均有所加快。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況也有所緩解。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的消息顯示，當(dāng)前消費者看房的積極性尚可，表明真實購房需求并不弱。另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也認(rèn)為，對市場整體的穩(wěn)定狀態(tài)充滿信心，2023年市場交易量相對于去年將迎來穩(wěn)健復(fù)蘇。
我國城鎮(zhèn)化進程仍在穩(wěn)步推進，經(jīng)濟活躍度高使得人口流動仍較為頻繁，人民群眾對居住品質(zhì)的提升仍有很高期待，這些因素均能有力支撐我國房地產(chǎn)市場較大的需求量。房地產(chǎn)行業(yè)仍將是一個大行業(yè)、好行業(yè)，房地產(chǎn)市場有望進一步實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，還需多些耐心。對促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的各項政策持續(xù)產(chǎn)生效果，應(yīng)有一點耐心。過去20余年快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)形成了“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，這種模式將逐漸成為歷史。我們對住房的需求從過去“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，市場也逐步進入總量小一點，增速比過去慢一點，平穩(wěn)發(fā)展的階段。
從“三高”向新發(fā)展模式過渡的過程中，企業(yè)在積極探索，政策也將逐步完善。在這一過程中，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變觀念，甚至經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛。如果說過去高周轉(zhuǎn)模式支撐了這一行業(yè)更容易“賺快錢”，未來，房地產(chǎn)行業(yè)在租購并舉、經(jīng)營服務(wù)性業(yè)務(wù)以及城市更新等方向迎來新機會，則更有可能賺的是小錢、慢錢、辛苦錢，向管理、服務(wù)、運營要效益，也需要更多耐心，下更多繡花功夫。
當(dāng)前，應(yīng)繼續(xù)千方百計推進保交樓，如期、保證質(zhì)量地完成房屋交付有助于恢復(fù)各方對房地產(chǎn)市場的信心。應(yīng)進一步挖掘支持政策調(diào)整優(yōu)化空間，助力市場企穩(wěn)回升。大力支持購買首套房，合理支持購買二套房。應(yīng)將視線回歸到房子本身，提供更優(yōu)質(zhì)、更契合市場需求的好房子將有助于促進住房消費。
從長遠看，還應(yīng)持續(xù)完善住房保障體系，使新市民、青年人等通過保障性住房在城市扎根，為他們努力工作減輕居住方面的后顧之憂。待他們有一定積蓄后，也會逐漸形成新的購買力。
02一線城市現(xiàn)狀那么，當(dāng)下的北上廣深樓市是個什么現(xiàn)狀？ 一句話概括，房子賣不動，二手房越賣越多，房價持續(xù)陰跌中。 北京方面，北京住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比下滑6.8%。另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房掛牌均價環(huán)比上月下降0.1%，與此同時，二手房議價空間和上月相比擴大0.37個百分點。 同時，北京的二手房越賣越多，二手房掛牌量逼近12萬套，說明掛牌的速度比賣出的速度要快得多。 上海方面，根據(jù)上海各大中介機構(gòu)的綜合數(shù)據(jù)所得，上海5月二手房成交量約為15342套，環(huán)比4月下降近2400套，降幅為11.05%，相比2021年的高點下跌30.50%。 二手房掛牌量，上官新聞和21世紀(jì)經(jīng)濟報道均報道，一直在增加。 廣州方面，二手房5月份成交量8771套，環(huán)比下跌了13%。 同時，鏈家上廣州二手房的掛牌量一度突破14萬套。即便之后清理了不少三證不齊的房源，目前掛牌量也依然超13萬套。 深圳方面，5月份二手房網(wǎng)簽量3603套，環(huán)比下跌3.8%。 同時，售二手房有效房源52397套，創(chuàng)下近1年來新高。這一數(shù)據(jù)，一月底的時候還不到3.5萬套。 在限購最嚴(yán)厲的時候，北上廣深都不至于如此，尤其是廣深，在限購最嚴(yán)厲的2017至2020年，房價還在不斷上漲，廣州在這期間縮小了與京滬深的房價差距。 為何如今會呈現(xiàn)這種局面，成交量始終提不起來，房價持續(xù)陰跌？ 另外，人口格局也變了。 在全國人口見頂轉(zhuǎn)向的背景下， 2022年北上廣深港人口集體出現(xiàn)了下降。2022年上海人口減少了13.54萬人，不僅是一線城市中人口減少最多的城市，也是全國之最。
北京去年減少了4.3萬人，深圳減少了1.98萬人，廣州減少了7.65萬人。香港減少了6.83萬人。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
當(dāng)然，深圳、廣州的人口減少是去年疫情期間人口回流帶來的偶然性。 但是高房價的擠出效應(yīng)也在顯現(xiàn)。深圳、廣州人口在2023年肯定會回歸正增長，但增量幾乎不可能再像以前一樣動輒幾十萬。 種種利空因素疊加在一起，高房價的中心城市，擺在面前的似乎只有一條路可選，擠泡沫，調(diào)整房價。不然就會陷入僵局。 放松限購，一定程度上可以釋放部分流動性，讓有需求的人群上車。同時，緩解一下當(dāng)前的僵局。 03那么，一線城市會松嗎？據(jù)了解， 近期多個一線城市均有優(yōu)化政策出臺： 比如4月北京住建委宣布將房山作為多子女家庭和職住平衡家庭購房政策“一區(qū)一策”的試點區(qū)，隨后房山宣布將針對引進人才最高發(fā)放100萬元購房補貼；上海、廣州、深圳則宣布上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，去年上海臨港曾對非本市戶籍人才降低購房門檻。 另外針對租房，廣州、北京陸續(xù)提高了公積金提取比例，前者租房提取限額從每人每月900元提高至1400元，北京則從每月1500元提升為每月2000元。 不過，目前一線城市樓市新政主要為微調(diào)，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，各城市政策調(diào)整的整體力度較小，效果相對有限。綜合去年以來各地樓市新政，降低房貸利率，調(diào)整首付比例，優(yōu)化公積金貸款利率與額度，給予購房補貼，放松限購、限售等“四限”政策，是主要方向。經(jīng)過幾輪調(diào)整，房貸利率和“四限”政策在不同類型城市之間的差距逐漸拉大，二者也被視為效果最明顯的兩大調(diào)整方向。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套房貸利率較上月繼續(xù)微降1BP，最新均值為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，繼續(xù)與上月持平，且隨著符合政策條件的城市逐步下調(diào)首套房貸利率下限，城市調(diào)整頻率有所下降。但分城市來看，一線城市首二套利率繼續(xù)維持不變，分別為4.6%、5.13%，其中首套利率較二線城市的3.98%依然較高，市場對縮小一二線城市首二套房貸利率差距的呼聲漸高。 另外，從限購政策來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市對限購政策進行了優(yōu)化。對比之下，一線城市多處在試水階段。上述媒體文章指出，隨著我國“房住不炒”的房地產(chǎn)長效機制逐步建立，限購等這類房地產(chǎn)調(diào)整的行政手段應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整，直至退出，而代之以穩(wěn)定的、制度化的長效機制。 陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前一線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，若政策能跟進優(yōu)化，有望向市場釋放更加積極的信號，起到穩(wěn)預(yù)期、提信心的作用。從政策空間來看，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進一步放松，可適當(dāng)降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻；同時，核心一二線城市限貸政策、限購政策仍有較大優(yōu)化空間，“一區(qū)一策”原則有望推廣，建議結(jié)合生育政策，對多孩家庭給予多維度支持。 據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/㎡，二手住宅平均價格均超6萬元/㎡。 另據(jù)中指數(shù)據(jù)，去年北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。 04專家呼吁：盡快放開一線城市的限購最近，關(guān)于樓市，也有專家紛紛發(fā)表自己的看法。 著名財經(jīng)作家吳曉波呼吁救樓市曾引發(fā)熱議。他表示，提振當(dāng)今十分低迷的國內(nèi)需求，此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè)，動一子而活全局者，恐怕非房地產(chǎn)莫屬。因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。為此，吳曉波提出了五項救市建議：盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題作出具體的法律安排和明示。降低改善型住房的房貸利率。降低存量房貸利率。全面取消限價政策。認(rèn)真落實“三支箭”和保交樓政策。著名財經(jīng)作家吳曉波 圖源：網(wǎng)絡(luò) 對于吳曉波的話，他看到了房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈中所處的重要地位。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游幾十個甚至上百個行業(yè)，這一點是毋庸置疑的，官方也曾表達過牽一發(fā)而動全身的話?？梢妵覍Ψ康禺a(chǎn)的重視。 緊接著，北師大教授董藩更是用《緊急呼吁：關(guān)于救樓市、救經(jīng)濟的14條建議》的文章表達對房地產(chǎn)救市的迫切愿望，其用詞足以看出這種著急了的心情。 北師大教授董藩 圖源：網(wǎng)絡(luò)1、要釋放明確的救市信號，推出國家層面的救市措施。地方在此基礎(chǔ)上因城施策，推出補充措施。
2、要通過官方文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場主體的信心。房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的托底作用是長期的。大多數(shù)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，世界發(fā)展實踐說明必須重視和依靠房地產(chǎn)業(yè)這個道理。
3、從短期看，對“三條紅線”的管理，應(yīng)當(dāng)放松?？梢钥紤]變成中長期目標(biāo)，比如五、六年或十年要達標(biāo)。這樣，銀行信貸就可以重新支持開發(fā)商，特別是有爛尾項目的開發(fā)商復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以渡過難關(guān)。
4、要明確宣布緊縮未來幾年的建設(shè)用地供應(yīng)。特別是三、四線城市的土地供應(yīng)，要結(jié)合去庫存的情況嚴(yán)格控制供應(yīng)計劃。在去庫存壓力不大的城市，對新買地的開發(fā)商，其土地款的繳納可允許分期進行，以提升開發(fā)能力和入市興趣。
5、全面取消限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。貸款風(fēng)險由貸款銀行基于抵押，自行防范。要取消限價政策，這有利于提高商品房質(zhì)量，也會激勵已經(jīng)躺平的開發(fā)商重新進入市場，改善地方財政狀況。
6、針對第五條建議，董藩特別強調(diào)：要盡快放開一線城市的限購政策。取消三、四線城市的限購政策沒有意義，因為大多數(shù)三、四線城市的市場基本飽和了。只有取消一線城市的限購政策，市場交易才能恢復(fù)，一線城市交易恢復(fù)了，才可能會帶動二、三線城市交易的回升。
7、可以對開發(fā)商和買房者實施財稅扶持政策。對恢復(fù)開發(fā)的項目，相關(guān)稅收可以適當(dāng)延緩繳納時間。鼓勵各地在購房補貼、稅收減免方面給購房者以幫助。
8、可以考慮降低首付成數(shù)。對首套住宅購買者，首付可以考慮降到20%甚至15%水平，對第二套可以降到30%的水平。對商辦物業(yè)交易，首付比例可考慮降到30%或40%。
9、可以考慮延長按揭貸款期限。對住宅最長可延至40年，這樣可以大大減輕購買者按月的還本壓力。不愿意延長的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。對商辦物業(yè)交易，貸款期最長可延至30年。
10、在貸款的前五年內(nèi)，允許有壓力的人只還利息不還本金。對暫時下崗失業(yè)又沒有存款積累的按揭業(yè)主，應(yīng)該考慮出臺一項特別政策：允許其在親友擔(dān)保的條件下，給與1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關(guān)的意識。
11、根據(jù)城市化和房價水平，改善房地產(chǎn)貸款集中度管理。要適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制，這有利于滿足大城市居民剛需和改善型住房、進城父母養(yǎng)老用房等合理需求。
12、處理好爛尾樓罷供問題，落實好已出臺的保交樓支持政策。對已經(jīng)預(yù)售、購房者辦理了按揭貸款的，應(yīng)由主管部門牽頭，盡快針對每個項目，研究出妥善處理辦法。
13、對開發(fā)商的融資一定要出臺實實在在的政策。在開發(fā)市場上，民營開發(fā)商占比高，但都很難獲批開發(fā)貸款。應(yīng)該根據(jù)以往的征信情況，對他們中的合格者放松貸款政策。要允許并鼓勵私募基金進入開發(fā)領(lǐng)域，必須盡快將REITs試點擴大至民營商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
14、統(tǒng)一規(guī)定自2020年1月疫情開始到目前，因疫情影響而下崗、收入下降，發(fā)生還貸逾期的，在向銀行提交說明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。
董藩提出的建議涉及了多個方面，從政策調(diào)整到市場監(jiān)管，從稅費減免到科技創(chuàng)新，涵蓋了樓市救市的多個層面。他建議放松限制政策，取消限購、限貸、限售和限價等措施，以刺激市場活躍度。他還提出減免稅費，降低購房成本，為購房者提供更多優(yōu)惠，同時加強市場監(jiān)管，打擊投機炒房行為，保護購房者的權(quán)益。此外，他強調(diào)注重人居環(huán)境和生態(tài)建設(shè)，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。這些建議的綜合實施，有望為樓市的穩(wěn)定和經(jīng)濟的復(fù)蘇提供積極的支持。
這些建議的具體可行性和實施效果還需要進一步的研究和評估。樓市救市是一個復(fù)雜的問題，需要綜合考慮市場需求、供應(yīng)和政府政策等多個因素。各方面的意見和建議都應(yīng)該被充分聽取和權(quán)衡，以制定出適合當(dāng)前情況的科學(xué)有效的政策和措施。
總的來說，董藩提出的這些建議為樓市救市問題提供了有價值的思路和方向。政府和相關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真對待這些建議，結(jié)合實際情況進行研究和分析，并制定出科學(xué)有效的政策，以促進樓市的穩(wěn)定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
來源：中國經(jīng)濟時報、經(jīng)濟日報、 城市財經(jīng)、第一財經(jīng)、光宇吐樓市等 --THE END--讓我們一起飛！
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